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精华

黄金长老

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居住地
江西省
职业
银监|证监|保监会
发表于 2018-8-28 10:40 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房租的暴涨背后,各方意见各不相同。但是基本达成的共识是——在房源有限的情况下,中介机构的“默契配合”是导致暴涨的主因。放眼望去,在传统房企,房产中介,TMT资本“千军万马过独木桥”的长租公寓领域,原本一场由租赁供给过度引发的房租暴跌,却被平抑成了“平稳过渡”,一场资本自导自演的涨价悬疑剧,就此落幕。
8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,包括自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加了该座谈会。在座谈会中,与会的住房租赁企业负责人共同承诺,将落实在会议中提出的“三不得”要求,并且承诺不会涨租金,同时将手中共计超过12万套的全部存量房源投入市场。
两天之前,8月17日,原我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖在一场媒体电话交流会中,将今年房租的暴涨归结于自如、蛋壳等为代表长租公寓争抢房源的后果。
胡景晖表示,除了供给、需求、季节的因素外,资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源严重违背市场规律,直接将资本推向了舆论中心。
在发表完这番言论,胡景晖就通过个人社交平台宣布辞职。
仅一天之后,10家长租公寓就承诺向市场投放12万套房源,其中仅自如就拿出了8万套,占比达到66.67%。然而,外界也真切地看到了长租公寓囤房的事实。
这一原本会将房租打入地狱的12万套房,最后却只是起到了“平抑上涨”的作用。
今年以来,创业资本,房地产资本,传统中介以及其他行业资本,于“以租代售”的浪潮之下,蜂拥进入租房领域。资本无序竞争的结果是尾部溃烂,头部生存环境恶劣,这一幕曾经无数次在过去几年的资本浪潮中出现,他们无疑不希望重蹈覆辙。

房租暴涨
此波房租涨价的热议是从一则水木社区的帖子开始的:房东想要出租一套自认心理价位为7500元的房子,但是经过自如和蛋壳两个中介机构的哄抢,最终签约的房价竟然高达10800,签约价格比房东的心理价位高出了44%。经过两家长租公寓哄抢所抬高的价格,最终将会不出所料的加诸在租客的身上。
事件在短短几天之内,迅速发酵成热点事件。事实上,上述案例在北京并不是个例,据贝壳研究所的数据显示,以2018年8月6日至12日的整租租金为样本量,北京的整租平均租金同比增长了15.5%,部分小区从去年年末一路走高,截至7月30日涨幅已近40%。
另有数据显示,近期的房租上涨,已经在多地显现。其中北上广深等一线城市的房租价格较往年相比涨幅较大,数据显示,北京、上海、深圳撒个一线城市,7月房租环比上涨分别为2.4%、2.1%和3.1%。
同时,据诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大,2016年至2018年4月,北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动,7月租金涨至90.12元/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。分区域来看,7月东西城均价均已接近150元/月/平方米,而通州7月租金均价同比上涨接近40%。
拥挤的长租公寓资本
过去一年,在国家的政策引导和推动下,长租公寓在国内的发展迎来井喷现象。有数据显示,截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌总量已经达到300多个,管理房间数量超过200万间。目前看来,长租公寓是人人想要争夺的蛋糕。
对于房租的上涨,媒体多把矛头指向了背后有资本推波助澜的长租公寓。这几种体现在了以中介背景下的自如、蛋壳等。但是有意思的是,在长租公寓中,中介系的品牌占比并不大。
除了传统的中介,目前长租公寓共有4类参与者,分别是开发商、中介、酒店和创业者。而在长租公寓的市场中,以创业者为代表的品牌和开发商成立的品牌,占比分别为47%和37%,而我们传统观念中的中介品牌占比仅为8%
在长租公寓行业,有两种不同的物业持有方式,一种是集中式,另一种是分散式。集中式的物业是通过兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋,将其作为公寓出租的模式。
酒店和地产开发商的长租公寓品牌多是以集中式持有物业。以万科为例,在8月21日的中报业绩发布会上,万科公布今年上半年在租赁住宅上新增了6万间房,这些房子的主要来源是,政府推地的时候,长租公寓用途的地和各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁的方式租过来。不仅如此,此前万科还将深圳市香蜜湖豪宅片区的万科瑧山府一栋楼转做了长租公寓
其实,从2015年开始,我国就推出了“租售并举”的措施,但是直到2017年国家大力的抑制房价的上涨,这一理念才被再次重视,而同时也有包括“租售同权”“以租代售”等概念被提出。
在这一政策概念的刺激下,多家地产商开始转型长租公寓,以其自持物业,这一举措也是被业内认为是开发商对限价问题做出的保值选择。
集体焦虑?
与地产商和酒店式不同是,中介创立的品牌公寓几乎都是以分散式来管理物业,运营商将不同的房源进行整合后提供整体的、标准的改造和服务。
对于中介品牌来说,房源是其能扩大经营的重要基础。这类品牌的运营多是依靠资本的推动。以链家为例,今年以来链家旗下的品牌公寓自如宣布获得40亿人民币A轮ca88亚洲城手机版,公寓品牌蛋壳则宣布获得7000万美元B+轮ca88亚洲城手机版。事实上,从2015年以来在资本的推动下,链家先后推出了丁丁、自如、南鱼,以及最新的贝壳。这些品牌公寓,虽然都是独立运营,但是基础都是链家的数据和获客能力,同时从股权结构来看,都是链家老板左晖的个人公司。
恒大研究院副院长夏磊亦撰文指出,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地ca88亚洲城手机版、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权,“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果”。
有意思的是,贝壳等中介机构并不认同市场竞争的观点,在在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来,总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因,并且北科研究院,将主因归结于,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少。
然而,杨现领在2016年却提出过不同的观点,当时长租公寓在北京市的存量租赁市场中仅占10%的比例,但已然拥有足够的话语权,其有可能在占据区域市场的基础上对房租价格形成全局性指导。
2017年以来,多家房企已经进入长租公寓领域。据可克而瑞的数据显示,目前TOP30的房企中,已经有三分之一通过不同的方式涉足长租公寓领域,同时还陆续有房企加入其中。可以想见,未来长租公寓领域的竞争将会越来越大。
一旦扩大供给,房租长期高价势必不可持续,如何抓住这一难得的“机遇”对于中介机构来说才是最重要的挑战。

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